房產(chǎn)70年到期 到底要不要繳費(fèi)？這篇終于說清楚了
本文轉(zhuǎn)載自微信公眾號(hào)“羽扇觀經(jīng)”（ID：guanchacaijing）。
近來，土地使用權(quán)到期再次引起了輿論的發(fā)酵，先是溫州20年使用權(quán)房到期，續(xù)費(fèi)要交房?jī)r(jià)三分之一引爆導(dǎo)火索；然后深圳一批房屋又被媒體挖出2001年早已到期，按規(guī)定必須一次性補(bǔ)交基準(zhǔn)地價(jià)35% 。一時(shí)間，住宅70年土地使用權(quán)到了如何續(xù)費(fèi)成為網(wǎng)絡(luò)上的最大熱點(diǎn)。
是啊，買房本來就是國(guó)人心目中的頭等大事，很多人往往是舉全家之力好不容易買了一套房，使用權(quán)期限到了，還要再交一大筆錢了，怎么不叫人心慌。一時(shí)間，各種分析解讀充斥網(wǎng)絡(luò)，不過這些信息噴子居多，有干貨的少。既然這樣，我也決定來湊個(gè)熱鬧。
筆者總結(jié)了一下，把各種疑問基本總結(jié)為三個(gè)問題：到期的房產(chǎn)到底該不該自動(dòng)續(xù)期？續(xù)期要不要交錢？要交，需要交多少？
溫州不是個(gè)事！
在回答這些問題之前，首先讓我們先把此次溫州的問題梳理解剖一下，因?yàn)?，很多人都被部分媒體騙了！它和我們關(guān)心的住宅70年到期如何續(xù)費(fèi)的問題，根本不是一個(gè)事！
眾所周知，我國(guó)的房屋產(chǎn)權(quán)分為兩部分，即房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)。我國(guó)《憲法》和《土地管理法》早已規(guī)定，城市市區(qū)的土地屬于國(guó)家所有，居民僅有土地使用權(quán)。
而房屋所有權(quán)的期限是永久的，通俗來說就是說只要那堆磚石、鋼筋混凝土、以及其他種種不塌下來，這房子永遠(yuǎn)都是你的。
而土地使用權(quán)在出讓時(shí)根據(jù)開發(fā)類型分為不同的使用年限。1990年的《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》規(guī)定了我國(guó)的住宅居住用地使用權(quán)出讓年限為，70年。
實(shí)際來看，城市住宅建設(shè)用地的使用價(jià)格，長(zhǎng)期來看一直處于升值狀態(tài)，而地上附著物一旦形成，則在不斷折舊。土地升值，建造的磚石、鋼筋混凝土、以及其他種種其實(shí)是在貶值，房地產(chǎn)的價(jià)值很大一部分在于其附著的土地的價(jià)值，這也是為什么買房子要看地段的緣由。
所以，70年的使用期和20年(或不足70年的其他時(shí)限)的出讓金的數(shù)額應(yīng)當(dāng)是不同的。
具體到溫州，由于當(dāng)時(shí)某種特殊原因，產(chǎn)生了20年使用權(quán)的土地。而購(gòu)買這塊土地的人，也只付了20年使用權(quán)的錢，遠(yuǎn)低于普通人70年使用權(quán)的支出，如果不補(bǔ)繳出讓金，不但出讓方的利益將會(huì)受損，對(duì)其他已經(jīng)繳納了70年出讓金的業(yè)主而言，同樣是極大的不公平！憑什么他們少花錢一樣享受70年的使用權(quán)？(面對(duì)某些地區(qū)采用的自動(dòng)順延至70年的做法，筆者的態(tài)度是：呵呵。)
因此，20年(或其他不足70年)的土地使用權(quán)期滿續(xù)期至70年的，補(bǔ)繳持有年份與70年土地使用權(quán)期間的出讓金差價(jià)，可以說是天經(jīng)地義。
而這種補(bǔ)繳，和70年土地使用權(quán)到期時(shí)，普通居民的住房續(xù)費(fèi)應(yīng)該如何操作，一丁點(diǎn)關(guān)系都沒有，一碼歸一碼。
需要注意的是，即使補(bǔ)繳出讓金，也是應(yīng)該按照基準(zhǔn)地價(jià)來衡量，而非房產(chǎn)的價(jià)格。所謂基準(zhǔn)地價(jià)是指在城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)，對(duì)不同級(jí)別的土地或者土地條件相當(dāng)?shù)?均質(zhì)地域，按照商業(yè)、居住、工業(yè)等用途分別評(píng)估，并由市、縣以上人民政府公布的國(guó)有土地使用權(quán)的平均價(jià)格，一般相當(dāng)于房?jī)r(jià)的三分之一。
實(shí)際來看，如果你的住房面積是100平米，那么你住房所對(duì)應(yīng)的土地面積可能才10幾平米。原因是普通商品住房一般都是多層或者高層，如果是高層，分?jǐn)偟矫繎舻耐恋孛娣e那就更加小了。假設(shè)你的房屋分?jǐn)偟耐恋孛娣e是15平米，房?jī)r(jià)2萬元一平，那么就需要補(bǔ)繳10萬元，來續(xù)滿70年土地使用權(quán)（很有可能是分50年付清）。
因此，所謂的“須按房?jī)r(jià)三分之一繳費(fèi)”一說純屬偷換概念了，混淆了土地面積和房屋建筑面積，這是完全不同的兩個(gè)概念。
溫州的問題解決了，那么房地產(chǎn)70年到期又該怎么說？不急，他山之石可以攻玉，我們看看其他地區(qū)是怎么做的。
香港曾是榜樣
雖然我國(guó)的土地使用權(quán)年限常常被渲染為中國(guó)特色，但其實(shí)它還真不是中國(guó)的創(chuàng)造發(fā)明，甚至從世界范圍來看，這也是一種普遍的出讓方式。一般認(rèn)為，我國(guó)的土地使用年限起源于深圳，而深圳效仿的則是它的近鄰——香港。
香港的土地?fù)碛袡?quán)，除了位于中環(huán)的圣約翰大教堂是唯一私人擁有的土地外，其他全部由香港政府所擁有。實(shí)際土地歸房屋及規(guī)劃地政局(可看作內(nèi)地的規(guī)劃和國(guó)土 資源管理局)屬下的地政總署(可看作我國(guó)內(nèi)地的地政處)管理，土地契約中永久批地的契約批期50年，還要短于內(nèi)地的70年。而土地使用權(quán)到期，在香港回歸中英雙方簽署的在中英聯(lián)合聲明中就已提到了這一問題。
圣約翰大教堂是香港唯一私人擁有的土地
中英聯(lián)合聲明規(guī)定：除了短期租約和特殊用途的契約外，已由香港英國(guó)政府批出的一九九七年六月三十日以前滿期而沒有續(xù)期權(quán)利的土地契約， 如承租人愿意，均可續(xù)期到不超過二零四七年六月三十日，不補(bǔ)地價(jià)。從續(xù)期之日起，每年繳納相當(dāng)于當(dāng)日該土地應(yīng)課差餉租值百分之三的租金，此后，隨應(yīng)課差餉 租值的改變而調(diào)整租金。
可以看到，目前香港處理方式是土地自動(dòng)續(xù)期，期限同上一次土地批租年限。而當(dāng)時(shí)由于恰逢政權(quán)交接，因此對(duì)采取免去地價(jià)的特殊做法，僅需每年繳納新地稅，當(dāng)時(shí)標(biāo)準(zhǔn)為年度差餉租值的3%。
差餉是香港的特稱，正式名稱是土地稅(Land Rates），也被認(rèn)為是香港的房地產(chǎn)稅。金額主要按土地價(jià)值、房產(chǎn)價(jià)值或物業(yè)租值根據(jù)一個(gè)比例作為計(jì)算，由當(dāng)?shù)卣蚍课莼蛲恋氐膿碛姓哒魇铡?/span>
為了征收差餉，香港還成立了專門的部門——差餉物業(yè)估價(jià)署負(fù)責(zé)征收。該署會(huì)根據(jù)同區(qū)類似物業(yè)估價(jià)期間租金的市價(jià)，按照物業(yè)的面積、位置、設(shè)施、完工素質(zhì)及管理水平等調(diào)算。然后再將租金乘以差餉征收率計(jì)算應(yīng)繳稅款，目前的征收率一般為5%。
依此換算，續(xù)期土地業(yè)主的年應(yīng)繳新地稅是差餉的3%，實(shí)際的年繳付費(fèi)用則為3%乘以5%，即房產(chǎn)年租金的1.5‰。這一年付比率毫無疑問是極低，可以看到。香港市民每年只是象征性地付一些錢而已。
適合在內(nèi)地推廣嗎？
那么既然內(nèi)地土地承租模式承自香港，對(duì)于土地續(xù)約模式是否可以照搬呢？
筆者認(rèn)為很難照抄，首先，國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)稅的征收仍未開始推行，推出時(shí)間仍熱遙遙無期，根本就無法像香港那樣找到一個(gè)適格主體進(jìn)行計(jì)算。
更重要的是，由于適逢回歸，當(dāng)時(shí)97年回歸之前港英政府有權(quán)批出50年期限的土地，而97后英方明顯不適宜再收取地租，因此中英聯(lián)合聲明才作出了免去地價(jià)讓利于香港市民的特殊規(guī)定，僅采用繳納新地稅這樣一種極其特殊的補(bǔ)償做法。
目前在香港特區(qū)政府對(duì)于屆時(shí)地價(jià)的如何征收仍然是一片空白，香港內(nèi)部對(duì)于這一問題同樣有著和內(nèi)地一樣的困擾和爭(zhēng)議，由于港英政府批出的土地出租期在 2047年6月30日之前將要全部到期。香港這一令人頭疼的問題的引爆時(shí)間或許還將早于內(nèi)地。不過，考慮到香港在國(guó)內(nèi)政治地位的特殊性，再次讓利的可能性也并非沒有，不過，很明顯不適宜作為樣板在整個(gè)中國(guó)推廣。
英國(guó)怎么做？
那么，香港目前來看還不具備借鑒意義，那又該怎么辦？我們繼續(xù)開啟“找爹”模式，香港的土地出讓制度原來也不是它的發(fā)明，而是來源于當(dāng)初它的殖民統(tǒng)治者——英國(guó)。
不同于房產(chǎn)土地均可歸私人所有，并課以征收較高房地產(chǎn)稅的美國(guó)模式，英國(guó)所有的土地所有權(quán)在法理上統(tǒng)統(tǒng)屬于英王——即腐國(guó)偉大的女王陛下所有(需要注意的是女王的土地并不等于女王個(gè)人所有的土地，另外英國(guó)天上飛的鳥，河里游的魚，河面上的鴨子和鵝統(tǒng)統(tǒng)都是屬于女王陛下的)。
所以英國(guó)不存在其他所謂的owner(所有者)，土地的所有者只是持有(hold)一塊土地。根據(jù)是否擁有自由處置所持有的土地的權(quán)利，又分為自由保有地產(chǎn)權(quán)(freehold)和租借地產(chǎn)權(quán)(leasehold)等。
前者顧名思義，即宣告擁有這塊土地的自由處置權(quán)利，為保有權(quán)人永久所有，世代相傳，并能夠隨意處置包括出賣。而我們主要需要參照的是后者。
Leasehold，看字面直譯是“有期限的土地保有權(quán)”或“由承租獲得的定期土地保有權(quán)”。即有一定期限的地產(chǎn)權(quán)。期滿，土地保有權(quán)就中止，需將土地交還給土地保有權(quán)人(freeholder，可以是政府或個(gè)人)。
這種非永久產(chǎn)權(quán)的期限最長(zhǎng)可達(dá)999年，這一年限下的房屋主要是那些年歲較為久遠(yuǎn)的排房和獨(dú)立住房(house，題外話國(guó)內(nèi)移民、房產(chǎn)中介為了攬客，往往將這種住房稱做別墅，實(shí)際差之千里)。而我們熟知的現(xiàn)代公寓(flat)的租用保有權(quán)的期限主要有125年、99年等等多種。
和美國(guó)國(guó)家不同，英國(guó)無論是房子的業(yè)主還是租客都要向當(dāng)?shù)卣辖?span style="font-size: 16px; max-width: 100%; color: rgb(0, 122, 170);">市政物業(yè)稅(Council Tax)，按照行政區(qū)劃和房產(chǎn)的高低檔次進(jìn)行征收，數(shù)額從1000至數(shù)千英鎊不等。（這個(gè)可以看作國(guó)內(nèi)將來推開的房產(chǎn)稅，房屋保有階段的稅收，一種說法是要將70年的土地出讓金最終轉(zhuǎn)化成年繳的方式，但這種討論持續(xù)了十多年，至今還沒有達(dá)成共識(shí)。）
而買房除了支付房費(fèi)和市政費(fèi)用外，還需要每年繳納地租(ground rent)，即本文中討論的土地使用費(fèi)，不過和國(guó)內(nèi)不同，英國(guó)的土地使用費(fèi)是在房?jī)r(jià)以外收取。
地租和市政物業(yè)稅一樣，可能會(huì)跟著通貨膨脹一起漲價(jià)。租約(lease)上也會(huì)有條款寫清楚地租會(huì)用什么方式來確定價(jià)格，并在一個(gè)整年里往上調(diào)整。舉例來說，在一個(gè)典型99年租約內(nèi)，地租可能前33年為￡100一年，之后的33年為￡200一年，租約最后的33年為￡300一年。
一般一套￡200,000的現(xiàn)代公寓的地租可達(dá)到￡100到￡200一年，以99年租約計(jì)算，這套公寓的在土地使用年限內(nèi)需繳納的地租就達(dá)到￡30,000！
需要注意的是，如果leaseholder一直沒有按時(shí)繳納地租的話，土地保有權(quán)人(無論是個(gè)人還是政府)有權(quán)將房子沒收回去，一般是超出￡350(即欠賬已經(jīng)三年或更長(zhǎng))即可收回。
不過英國(guó)政府很少使用這一權(quán)利，一般來說住宅即使拖欠地租(即沒有繳納土地使用費(fèi))，業(yè)主也不用擔(dān)心被趕出家門，可以一直居住。不過，在房地產(chǎn)交易時(shí)必須將拖欠費(fèi)用還清才可以繼續(xù)交易。但是商業(yè)地產(chǎn)就沒有這樣的美事，一旦拖欠土地使用費(fèi)，就會(huì)被官方即刻收回。
土地使用權(quán)期限較短的房產(chǎn)還會(huì)受到多重限制，例如，很多銀行不給使用權(quán)少于30年的房子發(fā)放貸款。而一旦面臨到期，同樣要和地主先商量好續(xù)約的問題。一般來說，官方會(huì)給予自動(dòng)續(xù)期，至于費(fèi)用，由于本來就是按年度繳納，延續(xù)操作也比較容易。
作為曾經(jīng)的日不落帝國(guó)，英國(guó)的這一套模式被廣泛運(yùn)用到英聯(lián)邦國(guó)家及其殖民地之中。英聯(lián)邦國(guó)家的房地產(chǎn)市場(chǎng)，如澳大利亞，加拿大等等普遍使用這一模式。
我們?cè)趺醋觯?/strong>
好了，別人家的樣板都看完了，該說我國(guó)自己的了。讓我們回到本文開頭的三個(gè)問題，到期的房產(chǎn)到底該不該自動(dòng)續(xù)期？續(xù)期該不該交錢？要交的話需要交多少錢？
第一個(gè)問題在我國(guó)的物權(quán)法中已經(jīng)回答了，在2007年10月1日施行的物權(quán)法第149條中，明確表示，住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動(dòng)續(xù)期；非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿后的續(xù)期，依照法律規(guī)定辦理。所以對(duì)于住宅，我們和英國(guó)、香港一樣都是自動(dòng)續(xù)期的。
其次，續(xù)期是否應(yīng)該交錢，筆者認(rèn)為答案也是肯定的，畢竟，房產(chǎn)的價(jià)值很大部分來自于土地的價(jià)值，如果屆滿后一概免費(fèi)，也會(huì)成為一種另類的劫貧濟(jì)富，對(duì)于國(guó)家利益和社會(huì)公平都會(huì)有較大的損害。
那么該交多少才合適呢？參照前文我們知道，沿襲英制的地區(qū)一般采取較低房產(chǎn)稅和地稅相結(jié)合的方式，而美國(guó)則使用高額房地產(chǎn)稅來作為土地永久免費(fèi)的彌補(bǔ)，房地產(chǎn)稅根據(jù)政府評(píng)估的市場(chǎng)房?jī)r(jià)征收，所以房?jī)r(jià)漲稅亦漲，不過跌倒是未必，底特律一些地區(qū)的房產(chǎn)價(jià)值早已歸零，政府仍然按照評(píng)估出來的房?jī)r(jià)征收房產(chǎn)稅，也是醉了。
而我國(guó)至今尚未開征房地產(chǎn)稅，一旦采取續(xù)繳較高額土地使用費(fèi)用的辦法，再開征房地產(chǎn)稅，很容易導(dǎo)致雙重征稅，使群眾面臨較大負(fù)擔(dān)。因此，為了避免可能的雙重課稅，制定一個(gè)較低的土地續(xù)租費(fèi)用，可能是我國(guó)土地使用權(quán)續(xù)期繳費(fèi)最為可取的模式。而繳費(fèi)方式也可以參照英國(guó)執(zhí)行，即在房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓前結(jié)清土地使用費(fèi)即可。
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